Was tun bei Streit vor Gericht

Prozesse lassen sich nicht immer vermeiden

Wenn in einer Wohnung, sei es in einer eigener Wohnung oder in einer Mietwohnung, Schimmelpilze auftreten, dann ist oft ein Streit nicht mehr weit. Es stellt sich dann meist die Frage, welche rechtlichen Konsequenzen zu erwarten sind und was zu tun ist.

Treffen sich die Parteien vor Gericht, dann müssen viele Dinge beachtet werden, die ein Laie nicht kennt. Meist muss dann ein Rechtsanwalt zu Rate gezogen werden.

Streit über Schimmel in Wohnungen landet oft vor Gericht.
Streit über Schimmel in Wohnungen landet oft vor Gericht.

Rechtsanwälte helfen weiter

Der vorliegende Artikel kann das Thema Streit vor Gericht lediglich im Grundsatz behandeln. Jeder fall ist aber anders, so dass immer spezifische Sachverhalte zu betrachten sind. Auch kann hierdurch keine rechtliche Beratung erfolgen und keinesfalls der fachkundige Rechtsrat im Einzelfall ersetzt werden. Es ist deshalb empfehlenswert sich an einen entsprechenden Fachanwalt zu wenden.

 

Wenden Sie sich bei Bedarf an einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Diese besitzen langjährige und vertiefte Kenntnisse auf folgenden Rechtsgebieten:

  • Immobilienrecht,
  • privates und gewerbliches Mietrecht,
  • Pachtrecht,
  • Wohnungseigentumsrecht,
  • Maklerrecht,
  • Nachbarrecht.

In speziellen Fällen kann auch ein Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht erforderlich sein. Hier kann Ihnen auf folgenden Rechtsgebieten weiter geholfen werden:

  • privates und öffentliches Baurecht,
  • Werkvertrag,
  • Bauträgerrecht,
  • Recht der Architekten und Ingenieure.

Was regelt ein Mietvertrag?

Allgemein gesprochen regelt ein Mietvertrag das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

Grundlage jeder Rechtsbeziehung zwischen einem Vermieter und einem Mieter ist immer der Mietvertrag. Der Inhalt eines Mietvertrags und die entsprechenden Pflichten von Mieter und Vermieter sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt.

Wichtig: Schließen Sie einen Mietvertrag immer in schriftlicher Form ab.

Grundsätzlich ist jedoch auch ein mündlich abgesprochener Vertrag für beide Seiten bindend.

Ein Mietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter
Ein Mietvertrag regelt das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter

Wissen Sie was ein Sachmangel ist?

Teten in einer gemieteten Wohnung oder in gemieteten Geschäftsräumen Feuchtigkeitsschäden auf, sind sie mietrechtlich nur dann von Bedeutung, wenn sie einen sogenannten „Sachmangel“ des Mietobjektes darstellen.

Als Sachmangel bezeichnet man juristisch formuliert folgendes:

Ein Sachmangel stellt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand dar.

Hierzu ein Beispiel:

Wird also beispielsweise vom Vermieter im Mietvertrag schriftlich aufgeführt, dass eine Wohnung angemietet wird, die teilweise oder in allen Räumen durchfeuchtet ist, ohne dass Reparaturen vereinbart werden, so ist der schlechte Zustand des Mietobjekts im Zweifel vom Mieter als vertragsgemäßer Zustand hinzunehmen. In diesem Fall war dem Mieter bekannt, dass die Wohnung feucht ist und dass keine Reparaturen durchgeführt werden. In einem solchen Fall liegt kein Sachmangel der Wohnung vor. Der Mieter kann dann also keine Mietminderung aus diesem Grund vornehmen.

In der Regel sind aber bei Räumen, die als Wohnzwecken vermietet werden Feuchtigkeitserscheinungen oder Schimmelbildungen als Sachmangel zu bewerten. 

 

Schwierig wird es aber dadurch, dass Feuchtigkeitserscheinungen sowohl baulich bedingt als auch nutzungsbedingt sein können. Wenn nutzungsbedingte Ursachen eines Schimmelbefalls vorliegen, dann stellen sie keinen Sachmangel des Mietobjektes dar. Unter diesen Voraussetzungen muss erwarten werden, dass der Nutzer seine Heiz- und Lüftungsgewohnheiten auf die betroffene Wohnung bzw. auf die von ihm in der Wohnung produzierte Feuchtigkeit abstimmen.

Tipps

  • Halten Sie vorhandene Mängel bei Abschluss eines Mietvertrages schriftlich fest.
  • Außerdem ist es immer hilfreich, wenn die Mängel zusätzlich in Form von Fotos dokumentiert werden.

 

Was muss ein Mieter bei Schimmel zuerst tun?

Tritt nach dem Einzug der Mieter in eine Wohnung oder in Geschäftsräume ein Feuchtigkeitsproblem auf, muss der Mieter dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzeigen. Unverzüglich heißt: möglichst schnell, nicht zuwarten.

Was sollte eine Mängelanzeige enthalten?

In der Mängelanzeige sollte das Schimmelproblem oder auch jedes andere Problem beschrieben werden. Es sollte also beispielsweise folgendes angegeben werden:

  • Seit wann treten die Schimmelpilzerscheinungen auf?
  • Welche Zimmer sind betroffen?
  • Wo treten die Schimmelpilzbildungen auf? Günstig ist es, eine Größenangabe und eine Ortsbeschreibung anzugeben. Also beispielsweise: Außenecke, Deckenkante, Fenster oder ähnliches.

Außerdem ist es immer gut, die Feuchtigkeitserscheinungen auch zu fotografieren und die Bilder dem Vermieter zu schicken.

Aus Gründen der Beweisbarkeit sollte eine Mängelanzeige immer schriftlich erfolgen.

Tipps:

  • Mangelanzeige unverzüglich nach Kenntnis des Mangels dem Vermieter zukommen lassen.
  • Mangelanzeige schriftlich abfassen.
  • Mangel genau beschreiben hinsichtlich Zeitpunkt des Auftretens, Ort und Umfang.

 

Welche Rechte hat ein Mieter?

Juristisch betrachtet kann ein Mieter folgende Ansprüche geltend machen:

  • Mangelbeseitigungsanspruch,
  • Selbstbeseitigungsrecht,
  • Mietminderung,
  • Zurückbehaltungsrecht,
  • Schadensersatzansprüche,
  • Kündigungsrecht.

Wichtig ist aber immer:

Ansprüche können nur dann geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Schimmelpilzbildungen nicht selber zu vertreten hat. Es stellt sich also immer die Frage, ob die Feuchtigkeitsschäden nutzungsbedingt oder baulich bedingt sind.

Manchmal kann auch die Frage, wer den Beweis für einen Mangel antreten muss, in einem Gerichtsverfahren eine wichtige Rolle spielen.

 

Vor einer Mietminderung sollte immer das Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden.
Vor einer Mietminderung sollte immer das Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden.

Tipp:

Wenn ein Mieter bei einem vorliegenden Mangel der Wohnung über einen längeren Zeitraum eine weit überhöhte Mietminderung durchführt oder gar unberechtigt auf „Null“ mindert, so läuft er Gefahr wegen Zahlungsverzugs der Miete fristlos gekündigt zu werden. Aus diesem Grunde ist es empfehlenswert, vor der Durchführung einer Mietminderung, sachkundigen Rat durch einen Rechtsanwalt einzuholen.

Wichtige Gerichtsentscheidungen

Wohnungslüftung

Das richtige Heizen und Lüften ist wichtig um Ihre Gesundheit zu erhalten und Krankheiten vorzubeugen.

Dreimaliges Stoßlüften ist zumutbar

Ein dreimaliges Stoßlüften ist jedem Nutzer einer Wohnung zumutbar, weil hierdurch "nur ein normales alltägliches Wohnverhalten verlangt wird"

OLG Frankfurt, Urteil vom 06.09.1997, NZM 1998, 571; Urt. v. 11.02.2000, NZM 2001, 39

Lüftungsdauer 5 oder 10 Minuten ist zumutbar

Ist wegen des Raumzuschnitts keine Querlüftung ("Durchzug'') möglich, muss der Mieter die betroffenen Räume 3 Mal täglich nicht nur 5, sondern 10 Minuten lang lüften.

 

LG Kleve, Urteil vom 17.02.2003 - 6 S 329/01, WuM 2003, 142

Aufstellen von Möbeln

Mieter sind - solange im Mietvertrag keine besondere Vereinbarung getroffenen wurde - nicht verpflichtet, ihre Möbel in eine bestimmten Art und Weise aufzustellen. Insbesondere sind sie nicht verpflichtet, Möbel mit einem Wandabstand von fünf Zentimetern aufzustellen.

 

Landgericht Mannheim, Urteil vom 14.02.2007, 4 S 62/06

 

Keine Mietminderung / Sanierungspflicht

Keine Mietminderung und keine Sanierungspflicht bei drohenden Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz.

 

Karlsruhe, BGH VIII ZR 271/17

 

Silberfischchen in geringem Umfang sind kein Sachmangel

 

Silberfischchen in einer verkauften Eigentumswohnung sind in geringem Umfang zulässig und kein kaufvertraglicher Sachmangel.

Ein gewisser Bestand der Tiere sei üblich und da keine Gesundheitsgefahr bestehe, laufe dieser auch nicht dem vertraglichen Wohnzwecke entgegen.

Oberlandesgericht Hamm 2017

Hinweis:

Der vorliegende Artikel stellt keine Rechtsberatung dar.

Bitte wenden Sie sich bei rechtlichen Fragen an einen Rechtsanwalt.