Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung durch Schimmel eingeschränkt

In einer Mietwohnung aus den 50er Jahren, welche aus Wohn- und Schlafräumen sowie einem Büroarbeitsraum bestand, waren Schimmelpilzbildungen aufgetreten. Bei meiner Untersuchung der Wohnung ergaben sich folgende Ursachen der Schimmelerscheinungen:

a)    Bauliche Schwachstellen des Wärmeschutzes des Schlafzimmers und des Büros im Bereich der Decke nach oben zur südlichen Abseite.

b)    Schwachstellen des Wärmeschutzes im Bereich der vertikalen Außenwandkanten.

Hier wurden jedoch die zum Bauzeitpunkt (Ende der 50er Jahre des letzten Jahrhunderts) geltenden Mindestanforderungen an den Wärmeschutz eingehalten, so dass die damals anerkannten Regeln der Technik erfüllt waren.

c)    Schwachstellen des Wärmeschutzes im Bereich der oberen Decken-/Wandkanten.

Hier wurden jedoch die zum Bauzeitpunkt (Ende der 50er Jahre des letzten Jahrhunderts) geltenden Mindestanforderungen an den Wärmeschutz eingehalten, so dass die damals anerkannten Regeln der Technik erfüllt waren.

d)    Wärmebrücke zur auskragenden Deckenplatte über dem Balkon.

Hier wurden jedoch die zum Bauzeitpunkt (Ende der 50er Jahre des letzten Jahrhunderts) anerkannten Regeln der Technik eingehalten.

e)    Unzureichende Lüftung.

Zwischen dem Mieter und dem Vermieter lagen unterschiedliche Einschätzungen hinsichtlich der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit aufgrund der Schimmelpilzbildungen vor, so dass hierzu eine Einschätzung durch einen Sachverständigen erfolgen sollte.

Da die Ursachen nach b) bis d) zwar eine Schwachstelle des Wärmeschutzes darstellen, hier jedoch die zum Bauzeitpunkt geltenden Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllt werden, habe ich diese Ursachen für meine Berechnungen hinsichtlich der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht herangezogen.

Die Ursache nach e) fällt in den Verantwortungsbereich der Wohnungsnutzer, so dass auch diese Ursache für meine Berechnung nicht herangezogen werden kann.

Die Ursache nach a) stellt eine unzulässige Wärmebrücke dar und ist somit eine bauliche Ursache der Schimmelpilzbildungen. Aus diesem Grund habe ich die Ursache a) in der Berechnung zur Reduzierung der Gebrauchstauglichkeit berücksichtigt. Diese Ursache hat im Bereich des Schlafzimmers und des Büros zu Schimmelpilzbildungen geführt.

Aus der Wohnflächenberechnung im Baugesuch habe ich folgende Wohnflächen entnommen (ohne Putzabzug):

§  Gesamte Wohnung im Obergeschoss:  113,60 m²

§  Schlafzimmer:                                         18,65 m²

§  Büro:                                                       12,54 m²

§  Schlafzimmer und  Büro insgesamt:       31,19 m²

Die Flächen des Schlafzimmers und des Büros weisen somit einen Anteil von 27,5 % an der gesamten Wohnung auf. Hieraus ergibt sich, dass die unzulässige Wärmebrücke sich auf einen Flächenanteil von 27,5 % der Wohnung bezieht, welcher in der Nutzung durch die baulich bedingten Schimmelpilzbildungen beeinträchtigt ist.

Zusätzlich habe ich die Beeinträchtigung durch die Schimmelpilzbildungen mit einem Faktor zwischen

0 und 1

(0 = unerheblich, 1 = Gebrauchsuntauglichkeit)

berücksichtigt. Als Wertespanne für die Beeinträchtigung habe ich

0,5 (starke Beeinträchtigung) bis 0,7 (schwere Beeinträchtigung)

angesetzt.

Hieraus errechnen sich folgende Grenzwerte für die Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit:

• 27,5 %  x 0,5 = 13,75 %, gerundet 14 %
• 27,5 %  x 0,7 = 19,25 %, gerundet 19 %

Insgesamt ergibt sich aus meiner modellhaften Berechnung, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung im Obergeschoss zu

ca. 14 % bis ca. 19 %

eingeschränkt ist, wenn sonst keine Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.

Ich weise aber darauf hin, dass es sich bei meiner oben aufgeführten Berechnung um eine Modellrechnung handelt, bei welcher ausschließlich die Wohnfläche sowie die Beeinträchtigung durch die Schimmelpilzbildungen als Beurteilungsgrundlage berücksichtigt worden sind. Prinzipiell handelt es sich hierbei jedoch um eine Rechtsfrage und nicht um eine Sachverständigenfrage.

Rechtliche Aspekte wurden in meiner Modellrechnung nicht berücksichtigt. Wenn rechtliche Aspekte berücksichtigt werden sollen, dann ist es dringend zu empfehlenswert, einen Fachanwalt für Baurecht hinzuzuziehen.